Вложения в дома во время пандемии: ставка, которая может очень плохо закончиться

В период пандемии крупные западные инвесторы вложили миллиарды долларов в приобретение многоквартирных домов. Сделки часто основывались на предположении, что арендная плата будет продолжать расти. Однако арендные ставки стабилизировались, а расходы увеличились — и это может привести к серьезным убыткам для арендодателей.

В то время как офисные помещения переживали сложный период из-за удаленной работы, многоквартирные дома испытывали стабильный спрос со стороны арендаторов. Однако инвесторы, заплатившие большие суммы за активы, рассчитывали на существенное увеличение арендных ставок и низкие процентные ставки по ипотеке для достижения прибыльности. Такие оптимистичные прогнозы стали особенно популярны в 2021 и 2022 годах, когда инвесторы активно приобретали многоквартирные дома, что привело к росту конкуренции и цен.

В течение этих лет инвесторы приобрели многоквартирные дома на сумму 355,5 и 299,2 миллиардов долларов соответственно, что значительно превышает предыдущий рекорд в 194 миллиардов долларов в 2019 году.

Проблемы могут усугубиться, когда истекут ипотечные сроки на недвижимость, стратегии покупки и продажи которой затормозились — это приведет к существенному увеличению количества банкротств.

Некоторые из самых спекулятивных инвестиционных сделок были осуществлены с помощью ипотечных кредитов, связанных с облигациями, обеспеченные коммерческой недвижимостью (CRE CLO). В настоящее время просрочка по CRE CLO остается низкой, но аналитики ожидают ее роста.

Снижение цен на недвижимость усугубляет проблемы для инвесторов. В на западном рынке феврале Morgan Stanley оценивал среднее падение цен на многоквартирные дома на 8,7% по сравнению с предыдущим годом. В апреле Green Street оценил снижение на 21% по сравнению с годом ранее.

При истечении срока краткосрочных долгов их будет трудно заменить на сопоставимые кредиты из-за падения стоимости, более высоких процентных ставок и осторожности кредиторов. Это может вынудить арендодателей вкладывать миллионы долларов для покрытия разницы — средств, которых у них может и не быть.

Таким образом, инвестиции в многоквартирные дома во время пандемии могут привести к серьезным убыткам для арендодателей, так как арендные ставки перестали расти, а расходы возросли. Снижение стоимости недвижимости и увеличение процентных ставок также усугубляют проблемы для инвесторов, вынуждая их вкладывать дополнительные средства для покрытия кредитных обязательств.