Исследование: объемы жилищного строительства в 2022 году

Объем строящегося жилья увеличивается второй год подряд в результате устойчивого роста запусков новых проектов. Однако продажи в новостройках в прошлом году снизились на 20%.

В начале 2023 года портфель многоквартирного жилья в стадии строительства увеличился на 2,4% по сравнению с предыдущим годом и достиг 98,7 млн квадратных метров. В 2022 году застройщики использовали счета эскроу для строительства 88 млн квадратных метров жилья (увеличение на 19% за год), что составляет 89% всего многоквартирного жилищного строительства (увеличение на 12 процентных пунктов по сравнению с началом 2022 года).

Объем выхода новых проектов в России в 2022 году составил 41,8 млн квадратных метров. Это почти столько же, сколько и в 2021 году (42,5 млн квадратных метров). Однако запуск новых проектов замедлялся во втором квартале из-за повышенной неопределенности, а затем начал увеличиваться по мере адаптации застройщиков к новым внешним условиям. В третьем квартале запуски проектов были на уровне аналогичного периода прошлого года, а в четвертом квартале на 9% выше.

В 2022 году застройщики ввели в эксплуатацию 36,8 млн квадратных метров многоквартирного жилья. Это на 1% меньше, чем в прошлом году. В результате объем выхода новых проектов превысил ввод в эксплуатацию домов на 13% (в прошлом году на 14%), что говорит об устойчивости развития отрасли даже в непростых экономических условиях.

По данным Росреестра, в 2022 году населением было зарегистрировано 544 тысячи договоров долевого участия (ДДУ) на жилые помещения, что на 20% меньше, чем в 2021 году. Продажи новостроек вторичного рынка сократились на 52% во втором квартале из-за повышенных ставок по ипотеке. Однако, в третьем и четвертом кварталах спрос на жилье восстанавливался благодаря льготным ипотечным программам и снижению рыночных ставок, но он так и не достиг уровня 2021 года. В 2022 году ипотека оставалась основным способом приобретения жилья в новостройках, а доля ипотечных сделок достигла 75% (увеличение на 5 процентных пунктов по сравнению с 2021 годом).

Доля продаж по рыночным ипотечным программам сократилась с 14 до 9% в результате ужесточения денежно-кредитной политики. Предложение превышало спрос на строящееся жилье вторичного рынка начиная с II квартала 2022 года. В результате отношение запусков новых проектов к объему зарегистрированных населением ДДУ на жилье увеличилось до 148% в 2022 году с 120% в прошлом году.

Наметилась тенденция к росту объема непроданного жилья в стадии строительства в условиях высоких запусков новых проектов и снижающегося спроса. Доля непроданного жилья выросла до 69% (увеличение на 8 процентных пунктов по сравнению с прошлым годом, общий объем 67,9 миллионов квадратных метров). Если исключить проекты, где продажи еще не открыты (отсутствуют ДДУ), не было продано 40,6 миллионов квадратных метров (41%). Такой объем непроданного жилья превосходит средний уровень в 2019-2021 годах на 20%.