Продолжат ли застройщики выдавать дешевую ипотеку?

С начала пандемии коронавируса в 2020 году наблюдается увеличение активности на рынке девелопмента, что связано в том числе с льготной ипотекой. Объемы новых строек также значительно выросли.

Согласно аналитическому центру ДОМ.РФ, девелоперы начали строительство рекордных 42,6 млн кв. м в 2021 году и практически повторили этот рекорд в 2022 году с показателем 42,3 млн кв. м. Если учесть индивидуальное жилищное строительство, то общий объем ввода жилья в прошлом году составил рекордные 102,7 млн кв. м. В 2021 году было введено 92,6 млн кв. м.

Объем выданной ипотеки в 2021 году также оказался высоким – 1,9 млн займов на покупку жилья с общим объемом 5,7 трлн рублей. Декабрь 2022 года стал рекордным месяцем. Было выдано 177 900 ипотек на сумму более 700 млрд рублей.

С 2020 года по февраль 2023 года средний размер ипотеки вырос с 2,2 до 3,6 млн рублей, а это на 63% больше, чем раньше. Это незначительно отстает от динамики цен на первичном рынке.

Также стоит отметить, что в 2022 году около 70% всех сделок было совершено с применением ипотечных средств в рамках программ государства или застройщика.

Рост основных показателей рынка первичной недвижимости произошел во многом благодаря мере господдержки граждан во время пандемии — механизму ипотеки по льготной ставке, который был введен правительством РФ в апреле 2020 года и который мог получить любой гражданин независимо от его социальной группы, типа работы или региона проживания. С тех пор программа ипотеки по льготной ставке несколько раз продлевалась, но на данный момент ее окончание запланировано на середину 2024 года.

В 2022 году появилась околонулевая ипотека, также известная под названием льготная ипотека от застройщика. Эта программа была разработана девелоперами и банками для стимулирования спроса на жилую недвижимость и ипотечные продукты на фоне экономической неопределенности в стране. Механизм работы таков: банк предоставляет ипотечный кредит заемщику по низкой ставке в 1% или даже меньше, при этом стоимость квартиры увеличивается на 20-30%.

Благодаря такой программе возрастает спрос на квартиры застройщика, банк увеличивает свой ипотечный портфель, а покупатель получает квартиру по завышенной стоимости, но с меньшей переплатой по процентам.

Однако, околонулевая ипотека несет скрытые риски для банков и заемщиков. В случае дефолта заемщика, банк может забрать актив, рыночная стоимость которого окажется ниже первоначального залога. Кроме того, если заемщик решит продать квартиру до полной выплаты по ипотеке, он может понести убыток или потерять первоначальный взнос, так как цена на квартиры на вторичном рынке может быть ниже цены покупки.

Центральный банк заинтересован в уменьшении рисков на ипотечном рынке, поэтому «дешевые» кредиты от застройщиков попали под пристальное внимание регулятора. Несмотря на это, девелоперы продолжают предлагать низкие ставки по жилищным займам. Как долго это продлиться, пока неясно.